談物管新政下城投開展物業管理業務之道

                                    文/梅德龍

                                    摘要:不同于基礎設施建設、產業園區管理等公益性業務,物業管理業務市場化程度更高,也能為城投企業帶來穩定的營收和利潤,是適合城投企業重點拓展的領域之一。本文針對城投企業布局物業管理業務提出相應建議,旨在幫助城投企業選擇合適的模式去開展物業管理業務。

                                    一、引言

                                    2020年12月25日,住房和城鄉建設部、中央政法委、中央文明辦等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》(建房規〔2020〕10號,以下簡稱《通知》),著重從融入基層社會治理體系、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業等六個方面對提升住宅物業管理水平和效能提出要求!锻ㄖ饭膭钣袟l件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸,探索“物業服務+生活服務”模式。政策的利好為物業行業的發展奠定了良好的基礎,也為城投企業在物業領域的開拓指明了方向。

                                    二、物業管理行業政策分析

                                    在國家宏觀政策上,2019年之前的物業政策,主要是規范類政策與支持類政策相結合,一方面要求全面推進物業服務水平的提升,另一方面也對物業管理企業的資質等方面提出了相關的要求。而近兩年,物業管理行業的政策更多的是支持類政策,鼓勵物業行業的快速良性發展,同時也鼓勵物業業務與數字化、養老等領域開拓,探索和打造“物業服務+生活服務”模式。

                                    國家政策的具體推動渠道有:(1)放松對物業管理費用調整的限制,從而直接提高物業企業的收入;(2)鼓勵物業企業進入更多城市服務和公共服務領域,拓寬延伸其服務范圍;(3)通過城市更新、舊村改造項目,把許多原來沒有物業管理服務的老舊小區納入物業管理服務范疇,擴大物業管理行業的市場;(4)通過一系列的規范性政策,促進行業優勝劣汰,良性化、規范化發展。

                                    、物業管理行業市場分析

                                    (一)市場總體水平分析

                                    從數據可以看出,我國物業行業整體營業收入從2015年的3983億元增長到2020年6232億元,復合增長率9.4%;在管總建筑面積從2015年的175億平方米增長到2020年259億平方米,復合增長率8.2%。得益于政策、資本和經濟發展的推動,物業管理行業在管總建筑面積持續增長,近幾年一直維持在5%以上的增長率。此外,增值服務也在持續擴大,共同推動物業管理行業總收入的增長。

                                    圖1&圖2.png

                                    (二)龍頭企業業務分析

                                    目前,物業管理行業的龍頭企業主要有碧桂園服務和恒大物業,兩者在2020年的營業收入分別達到117.1億元和105.1億元,在管建筑面積分別達到3.8億平方米和3.0億平方米。

                                    表2.png

                                    對于碧桂園服務,目前業務體系共分為五大業務板塊,分別是物業管理、社區增值服務、非業主增值服務、城市服務以及三供一業板塊,其中,物業管理服務板塊營收占比55.2%,其余四項各占比10%左右。對于恒大物業,主要業務體系為物業管理、社區增值服務和非業主增值服務,其中物業管理服務板塊營收占比60.2%。

                                    表3.png

                                    對于物業管理、社區增值服務和非業主增值服務,主要是以服務的小區為對象,從基礎的物業管理服務入手,逐漸開拓到社區層面的增值服務以及面對開發商的非業務增值服務,這也是目前主流物業管理公司的業務發展方向。

                                    對于碧桂園服務而言,2018年6月開始進入“三供一業”改革領域,目前主要布局國有企業的物業管理以及供熱兩項業務。然而,目前碧桂園服務的國有企業的物業管理以及供熱業務毛利率僅為6.1%和5.4%,遠低于其核心業務的毛利率(30%-70%),主要原因是“三供一業”改革還處于起步期,目前還難以實現完全市場化。

                                    截至2021年6月底,由于2020年下半年收購滿國與東飛等物業公司,碧桂園服務的城市服務實現收入20.95億元,較上年同期增長超55倍;城市服務收入占總營收的比例達到18.1%,超越了社區增值服務,成為碧桂園服務的第二大營收業務。雖然城市服務的毛利率也較低,但是其市場規模大,能給碧桂園服務帶來較大的營業收入。

                                    四、城投企業如何開展物業管理業務?

                                    在物業管理行業整體外部環境良好的態勢下,城投企業還需要依托自身的獨特優勢,形成核心競爭力,這樣才能占據較高的市場地位,促進企業自身的市場化轉型。一般而言,城投企業可供依托的優勢主要是兩個方面。首先城投企業長期以來從事基建、土地整理、公用事業等業務,在相關業務領域積累了人才、管理、技術、資金、信用等優勢;而且城投企業在區域內與地方政府關系密切,能得到地方政府的大力支持,相關業務具有一定區域壟斷性。

                                    (一) 依托現有資源,開展一些基礎物業服務

                                    當地政府各部門以及下轄的事業單位的辦公活動區域,均有著物業管理服務的需求,一般將這些物業領域稱為政府行政物業。政府行政物業對于安保和保潔的要求較高,同時要求物業服務具有高度的政治性和保密性。城投企業可重點將政府行政物業作為初期物業管理服務領域開拓的重點。一方面,城投企業與當地政府關系密切,能夠較為準確獲取服務業主的需求;另一方面,政府行政服務所涉及的物業業務內容較少,主要是保潔、保安、綠化等常規物業服務,城投企業能夠較為容易開展該類業務。此外,很多城投企業自身也對物業管理有著需求,如城投企業管理的酒店、賓館、建設完畢但未移交的保障房等。

                                    (二) 多種模式開展物業管理業務,滿足當地物業管理需求

                                    城投企業開展物業管理業務的模式有很多種,一般依據城投企業自身的資產、資源、發展階段以及外部物業管理企業現狀等因素選擇適合的模式開展某項物業管理業務。對于基礎類的物業管理業務,在資金和人力較為充足的情況下,城投企業優先通過組建物業管理公司的方式介入該類業務,同時逐步實現自主經營,這是城投企業做大做強物業管理業務的必經之路。對于較為復雜或者要求較高的物業管理業務,則選擇通過建立合資公司的方式介入該類業務,利用民營企業的專業管理能力和運營能力,共同開拓物業市場,同時合資公司也在一定程度上幫助城投企業提升其物業管理水平。此外,城投企業可以基于其自身風險、經營收益的綜合考慮,將物業管理業務中的部分內容外包出去,交由專業的第三方外包公司服務,自身則專注于重要性高、盈利能力強的物業服務內容。

                                    (三) 探索“物業+”模式,實現物業業務多領域延伸

                                    基于近幾年國家和地方的政策要求,城投企業未來業務布局可以向養老、托育、家政等領域延伸。在“物業+養老”模式中,城投企業可考慮結合老舊小區改造工作,通過老舊小區新建電梯(收費制)、老年人托護服務等方式開拓物業管理服務;在“物業+托育”模式中,城投企業可開展全日、托育、親子、早教、家長課堂、課后托管、接送服務等業務模式,滿足小區家長們在育兒方面的需求;在“物業+家政”模式中,城投企業可考慮與優秀的家政公司進行合作,共同開發小區市場,將低廉的家政服務推廣到小區居民,賺取相應管理費的同時也提升了小區居民的生活質量。

                                    本文為睿立方咨詢原創,轉載請聯系:marketing@cnricc.com。

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